Preisunterschiede nach Baujahr und Zustand 2026

Stefan Traut
Immobilienexperte der HNA
Inhaber Traut Immobilien

Inhaltsverzeichnis:

Nicht jede Immobilie wird 2026 gleich bewertet – selbst dann nicht, wenn sie in vergleichbarer Lage liegt. In Kassel und Nordhessen zeigen die Marktdaten deutlich: Baujahr und Zustand beeinflussen den Kaufpreis spürbar. Besonders der energetische Standard gewinnt weiter an Bedeutung.

Kassel: Deutliche Spanne je nach Baualtersklasse

Der Immobilienmarktbericht 2025 der Stadt Kassel weist für Bestandswohnungen – je nach Baujahresepoche – Kaufpreise zwischen 1.507 € und 2.561 € pro m² Wohnfläche aus. Neubauwohnungen lagen im Durchschnitt bei 5.351 € pro m². ([Stadt Kassel][1])

Die Daten basieren überwiegend auf Kauffällen aus 2024 (Datenstand: 01.01.2025). Auffällig ist dabei nicht nur der Abstand zwischen Neubau und Bestand, sondern auch die Spreizung innerhalb des Bestands.

Ältere Baujahre – insbesondere vor 1949 – zeigten laut Bericht teils deutlich stärkere Preisrückgänge als jüngere Bestandsobjekte. Das deutet darauf hin, dass Käufer stärker zwischen modernisierten und nicht modernisierten Immobilien differenzieren.

Baukosten als Einflussfaktor

Ein wesentlicher Grund für diese Differenzierung sind die Bau- und Modernisierungskosten. Laut Destatis lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im November 2025 um +3,2 % über dem Vorjahresmonat. ([Destatis][2])

Steigende Baupreise wirken sich auch auf Sanierungen aus. Wer ein älteres Gebäude modernisieren möchte – etwa Dach, Fenster oder Heizung – muss entsprechende Investitionen einkalkulieren. Diese Kosten werden bei der Kaufentscheidung zunehmend berücksichtigt.

Energieeffizienz wird zum Preisfaktor

Parallel dazu verschärfen sich energetische Anforderungen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt Rahmenbedingungen für Heizsysteme und energetische Standards. ([BMWK][3])

Immobilien mit:

moderner Heiztechnik
gedämmter Gebäudehülle
zeitgemäßen Fenstern

werden häufig als kalkulierbarer eingeschätzt als unsanierte Objekte mit hohem Energieverbrauch.

Das bedeutet nicht automatisch, dass Altbauten unverkäuflich sind. Aber der Modernisierungszustand beeinflusst 2026 stärker als noch vor einigen Jahren die Zahlungsbereitschaft.

Beispielrechnung: Zustand verändert die Gesamtkalkulation

Nehmen wir eine 100 m² Wohnung in ähnlicher Lage:

Modernisierter Zustand (2.400 €/m²):
100 × 2.400 € = 240.000 €
Unsanierter Zustand (1.900 €/m²):
100 × 1.900 € = 190.000 €

Differenz: 50.000 €

Wenn zusätzlich Modernisierungskosten von beispielsweise 40.000–60.000 € anfallen, relativiert sich der scheinbare Preisvorteil eines günstigeren Kaufpreises.

Diese Darstellung dient nur der rechnerischen Einordnung. Tatsächliche Marktpreise hängen immer von individuellen Objektmerkmalen ab.

Fazit

Im Jahr 2026 spielen Baujahr und Zustand im Kasseler Immobilienmarkt eine zentrale Rolle. Während Neubauten weiterhin deutlich über dem Bestandsniveau liegen, entscheidet innerhalb des Bestands vor allem der Modernisierungsgrad über die Preisposition. Steigende Baukosten und energetische Anforderungen verstärken diese Differenzierung zusätzlich. Pauschale Quadratmetervergleiche greifen daher zunehmend zu kurz.