Hausverkauf mit alter Heizung: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Verkäufer in Kassel bedeutet

„Muss ich die Heizung vor dem Verkauf tauschen?" Diese Frage hören wir in Kassel seit drei Jahren in fast jedem Beratungsgespräch. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es darauf eine neue Antwort: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst – und mit ihm die umstrittene 65-Prozent-Regel und die Austauschpflicht für alte Kessel. Für Verkäufer ist das eine Erleichterung, aber kein Freifahrtschein. Denn was das Gesetz nicht mehr verlangt, verlangt jetzt der Käufer – und seine Bank.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was sich rechtlich geändert hat, welche Pflichten beim Verkauf weiterhin gelten, wie Käufer in Kassel eine alte Heizung bewerten und wann sich eine Investition vor dem Verkauf lohnt.

Kurz & knapp:

• Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026 und ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
• Die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel sind gestrichen.
• Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen; neue fossile Heizungen bleiben erlaubt, müssen ab 2029 aber steigende Bio-Anteile nutzen.
• Der Energieausweis bleibt beim Verkauf Pflicht – ab 2027 wird er standardmäßig digital ausgestellt.
• Käufer und Banken rechnen eine alte Heizung in den Preis ein – oft mit 20.000 bis 40.000 Euro.

Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz für Hauseigentümer?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes, besser bekannt als „Heizungsgesetz". Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht, die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026 (Quelle: Bundesregierung). Die wichtigste Änderung: Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist ersatzlos entfallen. Eigentümer wählen die Heiztechnik frei – Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridsystem, Biomasse oder weiterhin Gas und Öl.

Ebenfalls gestrichen wurde der frühere § 72 GEG. Er enthielt das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, sowie das generelle Verbot fossiler Heizkessel ab 2045. Beides gibt es nicht mehr. Eine funktionierende Ölheizung aus dem Jahr 1992 im Keller eines Hauses in Niederzwehren darf also rechtlich so lange laufen, bis sie nicht mehr zu reparieren ist.

Neu ist stattdessen die sogenannte Biotreppe: Wer ab jetzt eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe nutzen, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Ab 2045 sollen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein. Zusätzlich plant die Bundesregierung ab 2028 eine Grüngas- und Grünheizölquote, deren Details bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz festgelegt werden sollen.

Welche Pflichten gelten beim Hausverkauf weiterhin?

Beim Verkauf bleibt die wichtigste Pflicht bestehen: Sie müssen Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Energieausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse – gelten unverändert. Alle Details dazu finden Sie in unserem Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf in Kassel.

Für den Energieausweis selbst bringt das GModG ab 2027 Änderungen: Er wird standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch. Die Pflichtangaben werden ausgeweitet, unter anderem um ausführlichere Modernisierungsempfehlungen mit geschätzten Energie- und CO2-Einsparungen. Die europaweit einheitliche Effizienzskala von A bis G aus der EU-Gebäuderichtlinie führt das GModG ab 2027 zunächst nur für Nichtwohngebäude ein – Wohnhäuser behalten die bekannte Skala von A+ bis H. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit wirksam – wer jetzt einen Ausweis besitzt, muss ihn für den Verkauf nicht neu beantragen, solange er nicht abgelaufen ist.

Unverändert gilt die Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer: Bekannte Mängel an der Heizungsanlage – etwa ein undichter Öltank, ein beanstandeter Schornsteinfegerbefund oder eine nicht mehr lieferbare Ersatzteilversorgung – müssen Sie offenlegen. Wer das verschweigt, riskiert Schadensersatzansprüche, auch wenn der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält.

Wie bewerten Käufer in Kassel eine alte Heizung?

Käufer bewerten eine alte Heizung heute als Kostenposition, nicht als rechtliches Problem. Da das Gesetz keinen Austausch mehr erzwingt, verschiebt sich die Frage vom „Muss ich?" zum „Was kostet mich das in den nächsten zehn Jahren?". Interessenten kalkulieren den Austausch, steigende CO2-Preise und die Biotreppe ein – und ziehen das Ergebnis vom Angebotspreis ab.

Aus unserer Erfahrung in Kassel liegt dieser Abschlag bei einem Einfamilienhaus mit Öl- oder Gasheizung über 25 Jahren häufig zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Das entspricht grob den Kosten einer neuen Wärmepumpe oder Gasbrennwerttherme inklusive Nebenarbeiten, abzüglich der erwarteten Förderung.

Hinzu kommt die Bank des Käufers. Kreditinstitute prüfen die Energieeffizienz einer Immobilie seit 2026 genauer, weil die Sanierungskosten die Tragfähigkeit der Finanzierung beeinflussen. Ein Haus mit Effizienzklasse G oder H und alter Heizung bekommt nicht automatisch schlechtere Konditionen, aber die Bank rechnet den Sanierungsbedarf in die Beleihung ein. Wie sich das aktuelle Zinsumfeld insgesamt auswirkt, beschreibt unser Beitrag Bauzinsen über 4 Prozent.

Heizung vor dem Verkauf tauschen – lohnt sich das?

In den meisten Fällen lohnt sich ein Heizungstausch kurz vor dem Verkauf nicht. Sie investieren 25.000 bis 40.000 Euro, der Käufer honoriert davon selten mehr als die Hälfte – und Sie entscheiden über eine Technik, die der Käufer vielleicht anders gewählt hätte.

Es gibt drei Ausnahmen, in denen die Investition sinnvoll sein kann:

• Die Heizung ist defekt oder kurz davor. Ein Haus ohne funktionierende Heizung ist im Winter kaum zu besichtigen und für viele Banken nicht finanzierbar. Hier ist die Reparatur oder ein günstiger Austausch meist unumgänglich.
• Die Förderung ist für Sie hoch. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt seit dem 21. Juli 2026 einen Einkommensbonus von 40 Prozent bei Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro – gedeckelt auf förderfähige Kosten von 28.000 Euro, die halbjährlich um 750 Euro sinken (Quelle: Bundesregierung). Wer als Eigennutzer Anspruch auf den vollen Bonus hat, bekommt eine Wärmepumpe deutlich günstiger als der spätere Käufer.
• Sie verkaufen erst in zwei bis drei Jahren. Dann profitieren Sie selbst von niedrigeren Betriebskosten, und die neue Anlage ist beim Verkauf ein echtes Argument statt einer Notlösung.

Für alle anderen gilt: Besser dokumentieren als investieren. Ein vollständiger Wartungsnachweis, das letzte Schornsteinfegerprotokoll, ein hydraulischer Abgleich und ein aktueller Bedarfsausweis mit Modernisierungsempfehlungen zeigen dem Käufer, dass die Anlage gepflegt ist und was ein Austausch realistisch kosten würde. Diese Unterlagen gehören in Kassel heute in jedes Exposé – unsere Unterlagen-Checkliste fasst alles zusammen.

Welche Rolle spielt die Fernwärme in Kassel?

Kassel hat gegenüber vielen Städten einen Standortvorteil: Die Städtischen Werke betreiben ein großes Fernwärmenetz, das weite Teile der Innenstadt, der Nordstadt, des Vorderen Westens und weiterer Stadtteile versorgt. Liegt Ihr Haus in einem Fernwärmegebiet oder ist ein Anschluss möglich, ist das für Käufer ein starkes Argument – sie sparen die Entscheidung für eine neue Heiztechnik und die Investition gleich mit.

Klären Sie vor dem Verkauf, ob ein Anschluss am Grundstück liegt oder kurzfristig geplant ist. Die Auskunft gibt es bei den Städtischen Werken; der Entwurf der kommunalen Wärmeplanung der Stadt Kassel zeigt zudem, welche Gebiete künftig für Wärmenetze vorgesehen sind. Ein Satz im Exposé – „Fernwärmeanschluss möglich" – kann den Abschlag für eine alte Heizung erheblich verkleinern.

Häufige Fragen zur Heizung beim Hausverkauf

Muss ich eine über 30 Jahre alte Ölheizung vor dem Verkauf austauschen?

Nein. Die frühere Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Die Anlage darf weiterbetrieben werden. Das Baujahr der Heizung steht im Energieausweis, und bekannte Mängel müssen Sie dem Käufer wahrheitsgemäß offenlegen.

Darf der Käufer nach dem Kauf wieder eine Gasheizung einbauen?

Ja. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig. Ab 2029 müssen sie jedoch einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (10 Prozent ab 2029, 60 Prozent ab 2040), und ab 2028 kommt voraussichtlich eine Grüngasquote hinzu. Das erhöht die Betriebskosten – viele Käufer entscheiden sich deshalb trotz Wahlfreiheit für Wärmepumpe oder Fernwärme.

Brauche ich wegen des neuen Gesetzes einen neuen Energieausweis?

Nein, solange Ihr Ausweis gültig ist. Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung. Erst wenn er abläuft oder Sie nach einer Sanierung einen aktuellen Ausweis möchten, wird er nach den neuen Regeln – ab 2027 digital – ausgestellt.

Stand: Oktober 2026. Das GModG ist neu und einige Detailregelungen – etwa zur Grüngasquote und zu den Energieausweis-Vorgaben ab 2027 – werden noch konkretisiert. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Verkauf.

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Als IHK-geprüfter Immobilienmakler mit über 20 Jahren Erfahrung in Kassel und Nordhessen begleitet Stefan Traut Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe – persönlich, kompetent und ohne versteckte Kosten. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Investition vor dem Verkauf lohnt – oder ob gute Unterlagen den besseren Preis bringen.

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