Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Zehnjahresfrist, Eigennutzung und was 2026 gilt

Wer in Kassel eine Immobilie verkauft, fragt sich oft erst beim Notar: Muss ich den Gewinn eigentlich versteuern? Die Antwort hängt von zwei Dingen ab – wie lange Sie die Immobilie besessen haben und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Gerade 2026 ist das Thema aktuell: Der Bundestag hat im Oktober über die Abschaffung der Zehnjahresfrist abgestimmt, und viele Eigentümer sind verunsichert, was jetzt gilt.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann die Spekulationssteuer anfällt, wie die Eigennutzungsregel funktioniert, was bei geerbten und geschiedenen Immobilien gilt, wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird und welche Fristen Sie beim Verkauf in Kassel im Blick behalten sollten.

Kurz & knapp:

• Die Spekulationssteuer greift, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).
• Selbstgenutzte Immobilien sind ausgenommen – ausschließlich seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
• Es gibt keinen festen Steuersatz: Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
• Gewinne unter 1.000 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei (Freigrenze, nicht Freibetrag).
• Der Bundestag hat die Abschaffung der Zehnjahresfrist am 8. Oktober 2026 abgelehnt – die Regel gilt unverändert.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Rechtsgrundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Verkaufen Sie ein Grundstück oder Gebäude, bei dem „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt", gilt der Gewinn als steuerpflichtiges Einkommen.

Der Gesetzgeber unterstellt in diesem Fall eine Spekulationsabsicht – daher der umgangssprachliche Name.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht die Grundbucheintragung, nicht die Schlüsselübergabe und nicht der Zahlungseingang. Liegen zwischen dem Kaufvertrag von damals und dem Verkaufsvertrag von heute mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei.

Ein Beispiel aus der Praxis: Sie haben im März 2017 eine Eigentumswohnung in der Kasseler Nordstadt als Kapitalanlage gekauft und möchten sie jetzt verkaufen. Beurkunden Sie den Verkauf im November 2026, sind erst neun Jahre und acht Monate vergangen – der Gewinn wäre steuerpflichtig. Warten Sie bis April 2027, ist die Frist abgelaufen. Wer knapp an der Grenze liegt, sollte den Notartermin bewusst terminieren.

Wichtig: Die Zehnjahresfrist gilt pro Objekt. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, riskiert zudem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Dann greifen weder die Zehnjahresfrist noch die Eigennutzungsausnahme – ein Fall für den Steuerberater.

Wann schützt die Eigennutzung vor der Steuer?

Selbst genutzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn Sie eine von zwei Bedingungen erfüllen: Entweder haben Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. So steht es wörtlich in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Es müssen keine drei vollen Jahre sein: Ein zusammenhängender Zeitraum, der im zweiten Vorjahr beginnt, das gesamte erste Vorjahr umfasst und bis in das Verkaufsjahr hineinreicht, genügt. Wer also Ende 2024 eingezogen ist, das ganze Jahr 2025 dort gewohnt hat und Anfang 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung.

Als Eigennutzung zählt auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie noch Kindergeld erhalten. Nicht als Eigennutzung gilt dagegen die Vermietung an Dritte oder die Nutzung als reines Büro. Wer sein Haus in Bad Wilhelmshöhe zehn Jahre bewohnt und dann vor dem Verkauf zwei Jahre vermietet hat, verliert den Schutz – es sei denn, die Zehnjahresfrist ist inzwischen ohnehin abgelaufen.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten, abzüglich der Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen. Zu den Anschaffungskosten gehören der damalige Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sowie nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau. Als Werbungskosten des Verkaufs zählen unter anderem Maklerprovision, Energieausweis, Wertgutachten und eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Besonderheit bei vermieteten Objekten: Die Abschreibung (AfA), die Sie über die Jahre steuerlich geltend gemacht haben, wird den Anschaffungskosten wieder abgezogen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch steigt der steuerpflichtige Gewinn. Wer 15 Jahre lang je 2 Prozent abgeschrieben hat, ist davon nicht betroffen – die Frist ist abgelaufen. Wer nach acht Jahren verkauft, muss die acht Jahre AfA hinzurechnen.

Rechenbeispiel Kassel: Kauf einer vermieteten Wohnung 2019 für 180.000 Euro (inklusive Nebenkosten), Verkauf 2026 für 230.000 Euro, Maklerprovision 8.200 Euro, bisherige AfA 20.000 Euro. Gewinn: 230.000 – 180.000 – 8.200 + 20.000 = 61.800 Euro. Dieser Betrag wird Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt das rund 26.000 Euro Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Die Freigrenze beträgt 1.000 Euro pro Jahr und Person (Quelle: § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird sie erreicht oder überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Teil oberhalb von 1.000 Euro. Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr dürfen gegengerechnet werden.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie beginnt keine neue Zehnjahresfrist. Das Gesetz rechnet dem Erben die Anschaffung des Erblassers zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Ihre Mutter das Haus in Harleshausen 1995 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen – Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es dagegen 2020 erworben, läuft die Frist erst 2030 ab.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird dem Erben auch die Eigennutzung des Erblassers zugerechnet. Hat der Verstorbene im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst im Haus gewohnt, greift die Ausnahme auch für den Erben. Wie der Verkauf einer Erbimmobilie in Kassel insgesamt abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Immobilie geerbt in Kassel.

Vorsicht bei der Scheidung: Überträgt ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil gegen Ausgleichszahlung an den anderen, kann das als Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein – insbesondere, wenn der übertragende Partner bereits ausgezogen ist und die Eigennutzung damit endet. Mehr dazu im Beitrag zur Scheidungsimmobilie in Kassel.

Wird die Spekulationsfrist 2026 abgeschafft?

Nein. Die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen hatte im Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die steuerfreie Veräußerung vermieteter Immobilien nach zehn Jahren beenden sollte (Bundestag, hib 513/2026). Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 in namentlicher Abstimmung mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt (Quelle: Deutscher Bundestag, Textarchiv). Die Zehnjahresfrist und die Eigennutzungsregel gelten damit unverändert weiter.

Die Diskussion ist damit aber nicht beendet. Auch im Bundesrat wurde im Oktober 2026 über eine Einschränkung der Steuerfreiheit diskutiert, bislang ohne Beschluss. Wer eine vermietete Immobilie in Kassel besitzt, deren Frist in den nächsten ein bis zwei Jahren abläuft, sollte die politische Entwicklung beobachten. Eine Änderung würde voraussichtlich nicht über Nacht kommen – aber ein geplanter Verkauf lässt sich dann besser terminieren. Welche Faktoren beim Verkaufszeitpunkt sonst noch zählen, zeigt unser Beitrag Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert – je nach Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die oft genannten „25 Prozent" gelten für Kapitalerträge, nicht für Immobilien.

Zählt der Tag der Grundbucheintragung oder der Notartermin?

Der Notartermin. Für Beginn und Ende der Zehnjahresfrist sind die Daten der notariell beurkundeten Kaufverträge maßgeblich. Wann Sie im Grundbuch eingetragen wurden oder wann der Kaufpreis geflossen ist, spielt keine Rolle.

Muss ich die Spekulationssteuer sofort beim Verkauf zahlen?

Nein. Der Gewinn wird in der Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr angegeben (Anlage SO). Die Steuer wird mit dem Steuerbescheid fällig – in der Regel im Folgejahr. Es ist sinnvoll, den Betrag aus dem Verkaufserlös zurückzulegen.

Gilt die Zehnjahresfrist auch für unbebaute Grundstücke?

Ja, und zwar ohne Ausnahme. Die Eigennutzungsregel gilt nur für Gebäude, in denen man wohnen kann. Ein unbebautes Grundstück in Kassel ist innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf immer steuerpflichtig, wenn Sie es mit Gewinn verkaufen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Rechtslage kann sich ändern – prüfen Sie vor einem Verkauf Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater.

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Als IHK-geprüfter Immobilienmakler mit über 20 Jahren Erfahrung in Kassel und Nordhessen begleitet Stefan Traut Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe – persönlich, kompetent und ohne versteckte Kosten. Den richtigen Verkaufszeitpunkt planen wir gemeinsam mit Ihnen, auch mit Blick auf steuerliche Fristen.

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