Was kostet ein Hausverkauf? Alle Kosten für Verkäufer in Kassel im Überblick

Beim Hausverkauf denken die meisten Eigentümer zuerst an den Erlös – und erst beim Notar an die Kosten. Dabei entscheidet die Kostenseite mit darüber, wie viel vom Verkaufspreis am Ende tatsächlich auf Ihrem Konto landet. Die gute Nachricht: Die größten Posten beim Immobilienkauf – Grunderwerbsteuer und Notar – trägt in Deutschland der Käufer. Für Verkäufer bleiben dennoch einige Positionen, die zusammen schnell fünf Prozent des Kaufpreises und mehr ausmachen können.

In diesem Beitrag listen wir alle Kosten auf, die beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kassel anfallen können, erklären, welche davon vermeidbar sind, und rechnen ein Beispiel mit aktuellen Kasseler Zahlen durch.

Kurz & knapp:

• Maklerprovision: In Hessen üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Verkäufer – der größte Posten.
• Pflichtkosten: Energieausweis (ab etwa 70 Euro), Grundbuchauszug (10 bis 20 Euro), Grundschuldlöschung (rund 0,2 Prozent der Grundschuld).
• Situationsabhängig: Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit, Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren.
• Trägt der Käufer: Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags sowie 6 Prozent Grunderwerbsteuer in Hessen.
• Rechenbeispiel Kassel: Bei 405.000 Euro Kaufpreis liegen die typischen Verkäuferkosten bei rund 16.000 Euro.

Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?

Der Verkäufer trägt beim Hausverkauf die Kosten für die Vermarktung (Maklerprovision, Exposé), die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen (Energieausweis, Grundbuchauszug), die Lastenfreistellung der Immobilie (Löschung von Grundschulden) sowie gegebenenfalls Kosten aus der eigenen Finanzierung und Steuern. Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung trägt nach § 448 BGB der Käufer – ebenso die Grunderwerbsteuer.

Im Einzelnen sind das die folgenden Positionen:

• Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, die Teilung der Provision: Der Verkäufer zahlt mindestens die Hälfte. In Hessen ist eine Gesamtprovision von bis zu 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer verbreitet, also 3,57 Prozent je Seite. Was Sie dafür bekommen und wann sich das lohnt, zeigt unser Beitrag Was kostet ein Makler in Kassel?
• Energieausweis. Ein Verbrauchsausweis kostet etwa 70 bis 100 Euro, ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung 300 bis 500 Euro. Welche Variante Sie brauchen, hängt von Gebäude und Baujahr ab – klären Sie das vor der Beauftragung.
• Grundbuchauszug. Ein aktueller Auszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Kassel kostet 10 Euro (unbeglaubigt) bis 20 Euro (beglaubigt). Käufer und Notar benötigen ihn in jedem Fall.
• Grundschuldlöschung. Ist Ihr Darlehen abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, müssen Sie sie in der Regel löschen lassen. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür zusammen etwa 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags – bei 200.000 Euro Grundschuld also rund 400 bis 470 Euro (Quelle: Interhyp). Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank keine Bearbeitungsgebühr verlangen; lediglich die Notarkosten für die Beglaubigung ihrer Unterschrift werden häufig weiterberechnet.
• Weitere Unterlagen. Je nach Objekt kommen Kosten für Flurkarte, Baulastenauskunft, Teilungserklärung oder Wohnflächenberechnung hinzu – meist zwischen 20 und 150 Euro pro Dokument. Unsere Unterlagen-Checkliste zeigt, was Sie wo bekommen.
• Vorbereitung. Entrümpelung, kleine Reparaturen, Malerarbeiten oder professionelle Fotos sind freiwillig, zahlen sich aber oft aus.

Was kostet die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den die Bank verlangt, wenn Sie ein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Sie gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere tausend bis einige zehntausend Euro betragen. Die Bank muss Ihnen die Berechnung auf Anfrage vorlegen.

Der Verkauf der Immobilie gilt als berechtigtes Interesse, sodass Sie das Darlehen nach § 490 Abs. 2 BGB mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig kündigen dürfen – frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung und gegen Entschädigung. Drei Wege, sie zu vermeiden oder zu senken:

• Zehn Jahre abwarten. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei längerer Zinsbindung.
• Darlehen mitnehmen. Kaufen Sie selbst eine neue Immobilie, lässt sich das Darlehen oft auf das neue Objekt übertragen (Objekttausch). Alternativ kann der Käufer Ihr Darlehen übernehmen – die Bank muss in beiden Fällen zustimmen.
• Vertrag prüfen lassen. Enthält der Darlehensvertrag keine ausreichenden Angaben zur Berechnung der Entschädigung, entfällt der Anspruch der Bank nach § 502 Abs. 2 BGB.

Ein Effekt des aktuellen Zinsniveaus: Liegt Ihr Darlehenszins – wie bei vielen Verträgen aus den Jahren 2015 bis 2022 – deutlich unter dem heutigen Marktzins von über 4 Prozent, fällt die Entschädigung oft sehr gering aus oder entfällt ganz. Die Bank kann das zurückgezahlte Geld heute zu besseren Konditionen anlegen und erleidet keinen Zinsschaden. Fordern Sie vor dem Verkauf eine Berechnung an – die Zahl ist häufig kleiner als befürchtet.

Fällt beim Hausverkauf Steuer an?

Steuer fällt beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht an. Haben Sie das Haus zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt – oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren –, ist der Gewinn steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien gilt die Zehnjahresfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Alle Details, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem Beitrag Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Die Grunderwerbsteuer – in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises – zahlt der Käufer. Als Verkäufer haften Sie zwar gesetzlich mit, in der Praxis regelt der Kaufvertrag die Zahlung durch den Käufer, und das Finanzamt wendet sich zuerst an ihn. Mehr dazu unter Grunderwerbsteuer in Hessen.

Rechenbeispiel: Hausverkauf in Kassel für 405.000 Euro

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Kassel kostete 2025 laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Durchschnitt 405.400 Euro. Nehmen wir ein solches Haus in Harleshausen, Baujahr 1978, selbst bewohnt, mit einer noch eingetragenen, aber abbezahlten Grundschuld über 150.000 Euro. So sieht die Kostenseite aus:

• Maklerprovision (3,57 Prozent inkl. MwSt.): 14.459 Euro
• Bedarfsausweis mit Begehung: 400 Euro
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft: 60 Euro
• Löschung der Grundschuld (ca. 0,2 Prozent von 150.000 Euro): 300 Euro
• Kleinreparaturen und Entrümpelung: 1.200 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung: 0 Euro (Darlehen abbezahlt)
• Spekulationssteuer: 0 Euro (selbst genutzt)

Summe: rund 16.400 Euro, also etwa 4 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler würden Sie die Provision sparen, müssten Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlung aber selbst übernehmen – und ein professionell geführter Verkauf erzielt nach unserer Erfahrung häufig einen höheren Preis, der die Provision ganz oder teilweise ausgleicht. Eine ehrliche Gegenüberstellung finden Sie im Beitrag Mit oder ohne Makler verkaufen?

Welche Kosten lassen sich vermeiden?

Vermeidbar sind vor allem Kosten, die durch schlechte Vorbereitung entstehen: ein zweiter Energieausweis, weil der erste falsch beauftragt wurde, Preisnachlässe wegen fehlender Unterlagen, ein geplatzter Notartermin, weil die Löschungsbewilligung der Bank fehlt, oder Monate der Vermarktung zu einem unrealistischen Preis. Drei Hinweise aus der Praxis:

• Löschungsbewilligung früh anfordern. Banken brauchen dafür oft zwei bis vier Wochen. Alternativ kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen – das spart Löschung und Neueintragung und ist bei vielen Finanzierungen möglich.
• Keine teuren Gutachten ohne Grund. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet je nach Objekt mehrere hundert bis einige tausend Euro und ist nur bei Streitfällen – etwa in Erbengemeinschaften oder bei Scheidung – nötig. Für den Verkauf reicht eine fundierte kostenfreie Marktwerteinschätzung auf Basis der Kasseler Kaufpreisdaten.
• Keine Vorab-Investitionen auf Verdacht. Neue Küche, neues Bad oder neue Heizung vor dem Verkauf zahlen sich selten voll aus. Was sich lohnt, hängt vom Objekt ab – fragen Sie vorher.

Häufige Fragen zu den Kosten beim Hausverkauf

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Der Käufer. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt er die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten, die seine eigene Lastenfreistellung betreffen – etwa die Löschung einer Grundschuld.

Kann ich die Verkaufskosten von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht – der Verkauf ist steuerfrei, die Kosten sind privat. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindern Maklerprovision, Energieausweis, Gutachten und Vorfälligkeitsentschädigung den steuerpflichtigen Gewinn.

Was kostet ein Hausverkauf ohne Makler?

Die Pflichtkosten – Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundschuldlöschung – bleiben gleich und liegen meist unter 1.000 Euro. Hinzu kommen Kosten für Inserate auf Immobilienportalen, Fotos und Ihre eigene Zeit für Besichtigungen und Verhandlung. Das Risiko liegt weniger in den Kosten als im erzielten Preis.

Stand: Oktober 2026. Gebühren und Steuersätze können sich ändern; die genannten Beträge sind Richtwerte auf Basis der angegebenen Quellen.

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Als IHK-geprüfter Immobilienmakler mit über 20 Jahren Erfahrung in Kassel und Nordhessen begleitet Stefan Traut Sie vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe – persönlich, kompetent und ohne versteckte Kosten. Sie wissen vorab, welche Kosten auf Sie zukommen und was am Ende bei Ihnen ankommt.

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