Angebot und Nachfrage 2026: Warum der Markt selektiver wird

Stefan Traut
Immobilienexperte der HNA
Inhaber Traut Immobilien

Inhaltsverzeichnis:

Der Immobilienmarkt 2026 ist weniger dynamisch als in den Boomjahren – aber keineswegs einheitlich schwach. In Kassel und Nordhessen zeigt sich zunehmend ein selektiver Markt: Gut gelegene und modernisierte Immobilien finden weiterhin Käufer, während andere Objekte deutlich länger angeboten werden. Ein Blick auf die Daten hilft, diese Entwicklung einzuordnen.

Deutschland: Weniger Neubau, veränderte Angebotslage

Ein wichtiger Faktor ist die Neubautätigkeit. Laut Destatis sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2024 um rund 26 % gegenüber 2023. ([Destatis][1])

Bereits 2023 war ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Damit liegt das Neubauvolumen deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Weniger Neubauten bedeuten mittelfristig ein begrenzteres zusätzliches Angebot am Markt.

Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum bestehen – insbesondere in wirtschaftlich stabilen Regionen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht weiterhin von einem strukturellen Wohnungsbedarf in vielen deutschen Regionen aus, auch wenn die Dynamik regional unterschiedlich ausfällt. ([BBSR][2])

Kassel: Unterschiedliche Dynamik je nach Segment

Der Immobilienmarktbericht 2025 der Stadt Kassel (Datenbasis überwiegend 2024) zeigt eine differenzierte Entwicklung: Während im Neubausegment sowohl Preise als auch Kauffallzahlen gestiegen sind, verzeichneten Bestandswohnungen teilweise rückläufige Preise. ([Stadt Kassel][3])

Das deutet auf eine zunehmende Differenzierung hin. Käufer prüfen genauer:

energetischer Zustand
Modernisierungsbedarf
Lagequalität
realistische Preisgestaltung

Immobilien mit Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage benötigen häufig längere Vermarktungszeiten. Gut gepflegte Objekte mit transparenter Dokumentation werden dagegen weiterhin zügig aufgenommen.

Finanzierung als zusätzlicher Selektionsfaktor

Ein weiterer Grund für die selektivere Nachfrage ist das veränderte Finanzierungsumfeld. Nach den starken Zinsanstiegen der Jahre 2022 und 2023 liegen Bauzinsen 2025/2026 deutlich über dem Niedrigzinsniveau früherer Jahre.

Die Europäische Zentralbank hatte ihre Leitzinsen bis 2023 mehrfach angehoben, um die Inflation zu bekämpfen. Auch wenn es 2024 und 2025 erste Lockerungen gab, bleibt das Zinsniveau höher als in der Niedrigzinsphase. ([Bundesbank][4])

Höhere Finanzierungskosten führen dazu, dass Kaufentscheidungen stärker kalkuliert werden. Budgets sind enger, und Preisverhandlungen spielen wieder eine größere Rolle als in den Jahren mit sehr niedrigen Zinsen.

Beispiel: Warum der Markt selektiver wirkt

Nehmen wir vereinfacht eine Finanzierung von 350.000 €:

Bei 1,0 % Zins (Niedrigzinsphase) → ca. 3.500 € Zins pro Jahr
Bei 3,5 % Zins → ca. 12.250 € Zins pro Jahr

Die jährliche Zinsbelastung läge damit um rund 8.750 € höher. Diese vereinfachte Rechnung zeigt, warum Käufer heute stärker rechnen – auch wenn sie keine vollständige Finanzierungsplanung ersetzt.

Fazit

Der Markt 2026 ist weder pauschal Käufer- noch Verkäufermarkt. Er ist selektiver geworden. Rückläufige Neubautätigkeit begrenzt das Angebot, während höhere Finanzierungskosten die Nachfrage differenzieren. In Kassel und Nordhessen entscheidet daher zunehmend die Qualität des einzelnen Objekts über Vermarktungsdauer und Preisniveau – nicht allein die allgemeine Marktlage.