Immobilie geerbt - Was nun zu tun ist
Veröffentlicht am 
2.9.2022

Immobilie geerbt - Was nun zu tun ist

Die Erbschaft einer Immobilie erfordert einige weitreichende Entscheidungen. 

Damit Sie schnell die ersten organisatorischen und finanziellen Entscheidungen über das Erbe treffen können, haben wir das Wichtigste in Kürze für Sie zusammengefasst.

  • Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?
  • Das Erbe annehmen oder ausschlagen?
  • Bewohnen, vermieten oder verkaufen?
  • Erbschaftssteuer

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Ein Haus kann entweder an eine einzelne Person oder an mehrere Personen im Rahmen einer Erbengemeinschaft vererbt werden. 

Als Alleinerbe sind die Rechte (und Pflichten) auf den Nachlass sehr leicht zu bestimmen. 

Im Falle einer Erbengemeinschaft hingegen muss genau geklärt werden, wem welche Anteile der Immobilie zustehen und überlassen werden. Darüber hinaus müssen alle Entscheidungen, die das Erbe betreffen, gemeinsam und einstimmig getroffen werden, da in einer Erbengemeinschaft alle gleichberechtigt über die Erbschaft verfügen.

 

Das Erbe annehmen oder ausschlagen?

Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen, sollten Sie sich so viele Informationen über die Immobilie einholen wie möglich. Denn wenn Sie das Erbe annehmen, erben Sie nicht nur das Haus, sondern auch die damit verbundenen, möglicherweise bestehenden Schulden. Noch nicht abbezahlte Kredite oder Hypotheken lassen sich beim zuständigen Grundbuchamt oder Amtsgericht über das Grundbuch einsehen. Wenn Sie keinerlei Grund für Bedenken haben, sollten Sie nun einen Erbschein beim Nachlassgericht beantragen, damit Sie als neue*r Eigentümer*in im Grundbuch eingetragen werden können. Sollte sich bei der Einsicht in die Unterlagen jedoch herausstellen, dass die Immobilie sehr hoch belastet ist, sollten Sie darüber nachdenken, das Erbe auszuschlagen. 

 

Achtung! Wenn Sie das Erbe ausschlagen wollen, müssen Sie dies binnen sechs Wochen nach Bekanntmachung der Erbschaft schriftlich beim zuständigen Nachlassgericht mitteilen. 

 

Bewohnen, vermieten oder verkaufen?

Sobald geklärt ist, wer der bzw. die neue Eigentümer*in der Immobilie ist und auch der Erbschein vorliegt, der dies offiziell bestätigt, kann das Haus grundsätzlich bewohnt, vermietet oder verkauft werden. 

Bewohnen

Wenn Sie selbst in das Haus einziehen möchten, sollten Sie sich zunächst einen genauen Überblick verschaffen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Fallen möglicherweise hohe Kosten für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten an? Oder liegen gar Mängel an der Bausubstanz vor, die behoben werden müssen? - Diese Fragen sollten unbedingt vor einem möglichen Umzug geklärt und die entsprechenden Kosten sorgfältig kalkuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Vermieten

Auch wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten, sollten Sie im Vorhinein den Allgemeinzustand des Hauses überprüfen (lassen). Denn auch in diesem Fall gilt es zu berücksichtigen, ob die Instandhaltungs- sowie die fortlaufenden Betriebskosten sich mit den zukünftigen Mieteinnahmen decken würden bzw. eine Vermietung insgesamt rentabel wäre.

Verkaufen

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist immer dann ratsam, wenn von Seiten der Erben kein Interesse besteht, das Haus selbst zu bewohnen und auch eine Vermietung sich wirtschaftlich nicht lohnen würde.

Darüber hinaus ist ein Verkauf häufig die beste Lösung für alle Beteiligten, wenn die Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt wurde. Auf diese Weise muss niemand einen anderen Erben auszahlen und es ist keine komplizierte Verteilung der Anteile am Haus notwendig, da jede*r den eigenen Anteil des Erlöses ausbezahlt bekommt. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass das Konfliktpotential innerhalb der Erbengemeinschaft auf diese Weise so gering wie möglich gehalten wird.

 

Erbschaftsteuer

Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, wird maßgeblich durch zwei Faktoren bestimmt: Das Verwandtschaftsverhältnis des Erben zum Erblasser einerseits und der Wert der Immobilie andererseits. Auch ist relevant, wie das geerbte Haus in Zukunft verwendet werden soll. Grundsätzlich muss aber im Falle einer Erbschaft immer die Erbschaftsteuer abgeführt werden.

Einzig eine Ausnahme hiervon stellen Ehegatten bzw. Ehegattinnen und Kinder dar. Sie zählen zu den engen Verwandten und zahlen keine Erbschaftsteuer, insofern sie das Haus selbst nutzen. Wenn sie jedoch die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre vermieten oder verkaufen wollen, wird nachträglich die Steuer in Form der Spekulationssteuer fällig.

 

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Stefan Traut
Immobilienexperte der HNA
Inhaber Traut Immobilien
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